Gain en capital
Le gain en capital est le profit engendré par la vente d’un immeuble, autre que la résidence principale. Le profit lors de la vente de la résidence qui sert de lieu familial est quant à lui non imposable.
Regardons le cas suivant. Un couple est propriétaire d’un cottage depuis 1998 et a acheté un triplex en 2005. Il a payé 245 000$ pour ce dernier. En 2015, le couple décide de se départir du triplex et accepte une offre de 390 000$. L’hypothèque restante est de 135 000$. Dans ce cas, le calcul du profit n’est pas la différence entre le prix de vente et l’hypothèque restante, mais bien entre le prix de vente et celui payé. L’achat étant de 245 000$ et la vente de 390 000$, il reste un surplus de 145 000$ (gain en capital). Maintenant, regardons l’impact sur les impôts. Du 145 000$, 50% est non imposable, donc 72 500$ vont directement dans les poches des propriétaires. L’autre moitié sera ajoutée au revenu annuel du couple et sera donc imposable. Comme cette nouvelle somme vient changer le taux d’imposition des clients, qui passe possiblement dans les 50%, un montant d’environ 36 000$ sera redevable aux gouvernements. En conclusion, il reste au couple environ 75% du profit net dans leurs poches. D’autres éléments sont aussi à considérer, dont l’amortissement et les rénovations. Par ailleurs, si vous habitez dans un triplex que vous possédez, vous occupez donc 33% de la superficie totale. Lors de la vente de cette propriété, si le profit est de 145 000$, la portion que vous habitiez (48 330$) ne sera pas considérée dans votre gain en capital. Conclusion: le gain en capital réel sera de 96 670$.
Changement de vocation d’un immeuble
Il arrive souvent que l’on change la vocation d’un immeuble, de propriétaire occupant à propriétaire non occupant. Prenons l’exemple suivant: un couple achète un condo en 2003 au prix de 145 000$. En 2014, il décide de faire l’achat d’une maison et de louer le condo. À ce moment précis, il est très important de faire évaluer le condo afin d’en connaître la valeur marchande. Cela permettra d’éviter une mauvaise surprise lors de la vente future du condo. En effet, il est important de noter que l’augmentation de la valeur de la propriété durant la période où le couple l’habitait n’est pas imposable. Si la valeur était en 2014 de 195 000$ et que le couple vend le condo en 2020 pour 225 000$, le gain en capital sera de 30 000$. Il est très important de faire évaluer un immeuble lorsqu’on change sa vocation, sinon le gouvernement s’en remettra à l’évaluation municipale au moment du changement. En conclusion, vaut mieux s’occuper de ses affaires, sinon quelqu’un le fera à notre place!